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房地產評估
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房地產評估

房地產估價全稱房地產價格評估,就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用估價方法,在綜合分析,影響房地產價格因素的基礎上,結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析,對房地產的特定權益,在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來,它具有專業性、技術性、復雜性,是科學、藝術和經驗三者的結合。

一、估價概述

房地產估價全稱房地產價格評估,就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用估價方法,在綜合分析,影響房地產價格因素的基礎上,結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析,對房地產的特定權益,在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來,它具有專業性、技術性、復雜性,是科學、藝術和經驗三者的結合。

房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。

建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

三通一平指水、電、道路通,土地平整。

七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通,土地平整。

資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

基準地價是在某一城市的一定區域范圍內,根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段,然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

標定地價是指一定時期和一定條件下,能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

出讓地價、轉讓地價和其他地價。

房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。

底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格,亦稱起叫價格(簡稱起價)。

補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途,或增加容積率,或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

二、評估類型

1、一般評估:

這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時,求助于評估機構,以解決分歧和爭議,使之趨于一致的手段,一般不具備法律效力,是參考性評估,它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。

2、房地產抵押貸款評估:

這類評估是購房者尋求金融支持時,對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估,它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估,評估一經確定,具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3、特定評估:

這種評估是房地產交易管理部門,對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估,為了求其公正合理,須采用兩種以上的評估方法進行評估,評估結果一經確定,具有法律效力,交易雙方須按確定后的評估值,計算繳納稅費。

三、評估原則

1、供需原則:商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時,則價格上升,否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

2、替代原則:在同一市場上效用相同或相似的房地產,價格趨于一致。

3、最有效使用原則:以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

4、貢獻原則:它是收益法和剩余法的基礎

5、合法原則:房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時,不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。

6、估價時點的原則 :估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間,是一個具體的日期,通常年、月、日表示,估價額是該是該日期的價格。 房地產市場是不斷變化的,房地產價格有很強的時間性,它是某一時點的價格,不同的時點,同一宗房地產往往會有不同的價格,也就是說,估價實際上只是求取某一時點上的價格,所以估價一宗房地產的價格時,必須假定市場情況停止在估價時點上,同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。

房地產評估的程序

1、明確評估基本事項

明確評估目的:在受理評估業務時,通常由委托方提出評估目的,并將評估目的寫在評估報告上。

了解評估對象

確定評估基準日:常以年、月、日表示

簽訂評估合同:它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。

2、制定工作計劃

3、實地查勘收集資料:實地查勘是房地產評估工作的一項重要的步驟,并要做記錄。

4、測算被評估房地產價格:為求得一個公平合理的價格,一般以一種評估方法為主,同時以另一種或幾種評估方法為輔,以求互相對照和檢驗修正。

5、綜合分析確定評估成果

6、撰寫評估報告

四、評估方法

折疊成本法

(1)成本積算法,即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

(2)重置成本法,它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價,然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

折疊市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較,對各個因素進行指數量化,通過準確的指數對比調整,得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結果較為準確。

折疊剩余法

房地產總價知道或者可以測算出來時,因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值,因此測算出土地使用權價值或房產價值,用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

折疊收益法

不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同,根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。

折疊假設開發法

對于一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發任務的正常投入,即得出待估房地產價值的方法。

折疊基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區域因素、個別因素的調整,最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

折疊路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關系,對于同一街區,土地的價值具備相對的穩定性,如果知道該街區土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

五、評估特點

一、房地產投資價值評估結果為"非市場價值"

投資價值是針對特定投資者而言,市場價值是對于典型投資者或大多數投資者而言。因此,投資價值可能高于、等于,也可能低于市場價值。

二、房地產投資價值評估條件是基于"特定對象"

特定對象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產項目雙重含義。房地產投資價值評估一般以特定對象為基礎,這是房地產投資價值區別于市場價值額根本原因。

三、房地產投資價值評估更強調合理性原則

房地產投資價值評估除應考慮一般的房地產估價原則外,更強調合理性原則。即估價人員需要站在投資行為各方的角度,綜合平衡考慮客觀、合理的價值,評估結果應考慮各方的可接受性,有些估價行為需要超出狹隘的合法性原則范疇。

四、房地產投資價值評估方法突破傳統估價

房地產投資價值評估與傳統市場價值評估在方法的選擇上有較大的不同。傳統市場價值評估方法選擇一般基于估價對象和估價目的考慮,房地產投資價值評估除了考 慮估價對象和估價目的外,同時要關注投資行為的特定特點和潛在投資行為,除較多的采用假設開發和收益還原等傳統方法外,還要考慮現金流量折現等經濟評價方法。

五、房地產投資價值評估多需比較多方案

由于投資方式的不同,房地產投資價值評估結果也往往需要多個方案進行比較,分析各個方案實施的風險性和價值效益,為委托方提供多個價值指標或區間指標,這也是房地產投資價值評估區別于傳統鑒證類評估的重要表現形式之一。

六、現狀分析

中國的房地產評估行業還屬于一個年輕的行業,各方面體制還不完善,評估理論和評估方法同西方發達國家相比還顯得陳舊。

為進一步防范房地產信貸風險,國務院、人民銀行及銀監會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》、《國務院關于嚴格控制固定資產投資規模的通知》、《銀監會關于銀行房地產貸款風險管理指引》等一系列文件來規范房地產貸款市場。這些規定對于規范抵押評估行為、指導房地產估價師的抵押評估工作,產生了深遠的影響。

七、存在問題

(一)對抵押物價值過高評估

一般認為,評估偏差率超過20%即為評估重大差異,而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分抵押貸款中,很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋,抵押品從一發出就不足值,這將給銀行貸款帶來極大的風險。

(二)不能準確把握抵押物隱含的風險

這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業務執行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估,忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險,忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額,即保障抵押貸款清償的安全性。

(三)忽視抵押貸款項目的可行性評估

房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外,以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當第一還款來源出現問題時,借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時,銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發,房地產抵押物本身在降低貸款風險,減少貸款損失方面發揮著重要作用。因此,大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據,而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上,無論采取何種貸款方式,借款人第一還款來源才是至關重要的,第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上,抵押房地產的價值受到一系列因素的影響,很難確定,拖欠時間越長,資不抵債的可能性越大;在操作層面上,現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明,當第一還款來源出現問題時,銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的,而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。

(四)評估機構在房地產抵押貸款業務中處境尷尬

在房地產抵押貸款業務中,銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可,但三者的關系卻非常微妙,既相互依賴、相互制約,又相互利用、相互不信任。

三者的關系中,銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行抵押貸款的發放提供了選擇的余地,因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監督,以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯姻的紐帶,其作用是很重要的,但在實際中,評估機構往往處于一個很尷尬的位置,一方面,要盡量滿足客戶所提出的種種要求,因為客戶是評估報告的買方;另一方面,要兼顧銀行的利益,因為評估報告要經過銀行的審查,不合格的評估報告會被銀行拒絕,這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。

銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流,但卻是業內公開的秘密,產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素,但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點,同時也加大了銀行的系統風險。

(五)估價師隊伍素質參差不齊

在抵押評估事務中,評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據,銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款,因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當的責任。但是在實際操作中,評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約,銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時,銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經濟損失,然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任,銀行一般也不會把評估機構告上法庭。

(六)制度建設落后,行業規范缺乏約束性

雖然房地產評估行業隨著房地產業的繁榮得到了快速的發展,但仍處于發展的初級階段,很多房地產評估機構是近幾年由原來的政府房地產評估機構脫鉤改制而來,它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系,這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場,而不是通過正常的市場競爭去獲得業務;有的機構實力不強,評估人員素質有待提高;有的機構在執業過程中不遵守房地產評估的技術規范和職業道德,迎合委托方的不正當要求,搞虛假評估,不顧誠信準則,"高估"、"低估",損害評估的真實性,侵害公共或部分人的利益,這樣,若實現債權時處置抵押房地產,銀行就要受經濟損失。總的說來,房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施

(一)評估理論和評估方法方面

1.借鑒國外的評估理論和方法

中國由于在評估理論和方法研究上的滯后,在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估,未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中,忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化,缺乏科學依據,主觀性大。

2.對現有評估方法進行創新和完善

在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系,因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年,而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化,若這時候對抵押房地產進行處置,抵押物的現值與評估價值就會存在相當的差異。

(二)評估師隊伍建設方面

1.嚴格評估師行業準入

日本的房地產評估行業對評估師的選拔是非常嚴格的,評估師必須要通過單個層次的嚴格考試,并且考試的淘汰率是非常高的,第一、第二次的合


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